宅建の報酬計算を完全整理!速算式「3%+6万円」と覚え方をやさしく解説

はじめに

宅建業者がお客さんから受け取る仲介手数料には、宅建業法によって上限が定められています。これが「報酬額の制限」です。宅建試験では毎年1問は出題されるうえ、計算問題として出ることが多いため、「数字が苦手…」と身構えてしまう受験生が少なくありません。

しかし、報酬計算で使う式は実質的に1本だけ。「3%+6万円」という速算式と、いくつかのルールを覚えてしまえば、本番では確実に得点できるサービス問題に変わります。

この記事では、売買・賃貸それぞれの報酬の上限、速算式の使い方、消費税の扱いまで、初学者の方にもわかりやすく解説します。

報酬に上限があるのはなぜ?

媒介や代理を依頼するお客さんは、不動産取引のプロではありません。もし報酬が自由に決められたら、知識のないお客さんに高額な手数料を請求する業者が出てくるかもしれません。そこで宅建業法は、業者が受け取れる報酬の上限を国土交通大臣の告示で定め、それを超える報酬の受領を禁止しています。

なお、上限を超えて要求するだけでも宅建業法違反になります。「請求したが受け取らなかったのでセーフ」というひっかけに注意しましょう。

売買の媒介:速算式をマスターしよう

速算式は「3%+6万円」が主役

売買の媒介で依頼者の一方から受け取れる報酬の上限は、代金額(税抜)を3つの部分に分けて、200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%として計算します。

ただし、毎回3つに分けて計算するのは大変なので、実務でも試験でも速算式を使います。代金が400万円を超える場合は「代金×3%+6万円」で一発計算できます。

代理は2倍、複数の業者がいても「合計2倍」まで

売買の代理の場合、依頼者から受け取れる上限は媒介の場合の2倍になります。また、1つの取引に複数の宅建業者が関与した場合でも、全業者が受け取る報酬の合計が「媒介の2倍」を超えることはできません。「業者が2社いるから合計4倍までOK」とはならない点が頻出のひっかけです。

消費税の扱い:建物は税抜にしてから計算

報酬計算は、必ず税抜の代金額をベースに行います。土地の代金はもともと非課税ですが、建物の代金には消費税が含まれていることがあるため、問題文に「税込」とあれば税抜価格に直してから速算式に当てはめます。

そして、計算した報酬額に対して、課税事業者である宅建業者は10%分の消費税を上乗せして受領できます。「税抜に直す→速算式→消費税を乗せる」の3ステップで処理しましょう。

貸借の媒介:合計で借賃1か月分まで

取引の種類	受け取れる報酬の上限
売買の媒介	速算式の額(依頼者の一方から)
売買の代理	速算式の額の2倍
貸借の媒介・代理	双方から合計で借賃1か月分以内
居住用建物の貸借の媒介	一方からは原則半月分以内

原則:双方合わせて1か月分

貸借の媒介では、貸主・借主の双方から受け取る報酬の合計が、借賃の1か月分(+消費税)以内でなければなりません。内訳をどう分けるかは自由で、一方から1か月分をもらい、他方から0円ということも可能です。

居住用建物は「半分こ」が原則

ただし、居住用建物の貸借の媒介では、依頼者の一方から受け取れるのは原則として借賃の半月分以内とされています。例外として、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合は、その依頼者から半月分を超えて受領できます(それでも合計1か月分の枠は超えられません)。

権利金がある場合の特例

居住用建物以外(店舗や事務所など)の貸借で、返還されない権利金の授受がある場合は、その権利金の額を売買代金とみなして速算式で計算した額を上限とすることもできます。「居住用建物にもこの特例が使える」とあれば誤りです。

知っておきたいプラスアルファのルール

• 800万円以下の宅地・建物の売買の媒介では、通常の報酬に現地調査等の費用を加えて、依頼者の一方から合計33万円(税込)まで受領できる特例がある
• 依頼者からの依頼によって行った広告の料金は、報酬とは別に受領できる(依頼されていない広告費は不可)
• 国土交通大臣の定める報酬の上限を超える報酬を受領することはもちろん、不当に高額な報酬を要求する行為自体が禁止されている

覚え方・暗記のコツ

最初に、つまずきやすい数字や結論をまとめて固定できる語呂合わせです。声に出して何度か読んでから、続きの理屈とセットで覚えると忘れにくくなりますよ。

まずは語呂合わせで数字を固定!

• 「ゴー・シニ・サブロク」…200万円以下5%/200万円超400万円以下4%+2万円/400万円超3%+6万円。実戦はほぼ「サブロク」
• 「代理はバイ、みんなでバイまで」…代理は媒介の2倍、複数業者でも合計は2倍が天井
• 「賃貸ひとつき、住まいは半分こ」…貸借は双方合計で借賃1か月分、居住用建物は一方から原則半月分

合言葉①「ゴー・ヨンニ・サンロク」

5%、4%+2万円、3%+6万円のリズム読みです。実戦ではほぼ「サンロク(3%+6万円)」しか使わないので、まず400万円超=3%+6万円を体に染み込ませましょう。

合言葉②「代理は2倍、みんなで2倍まで」

代理の上限は媒介の2倍。そして業者が何社からんでも、全員の合計が2倍を超えたらアウト。「2倍」という天井はひとつだけ、と覚えます。

合言葉③「貸借は1か月、住まいは半分こ」

貸借は双方合計で借賃1か月分、居住用建物は一方から半月分が原則(承諾があれば例外あり)。住まいの契約ほどお客さんを守る、とイメージすると忘れません。

まとめ

今回は、報酬額の制限について解説しました。最後にポイントを振り返ります。

• 売買の媒介の上限は速算式で計算。400万円超なら代金(税抜)×3%+6万円
• 代理は媒介の2倍が上限。複数の業者が関与しても、全体の合計は媒介の2倍まで
• 貸借は双方合計で借賃1か月分以内。居住用建物は一方から原則半月分まで
• 計算は「税抜に直す→速算式→消費税を乗せる」の3ステップ。上限超えの報酬は要求するだけでも違反

報酬計算は、一度型を身につければ毎年確実に得点できる分野です。過去問の計算問題を3ステップで繰り返し解いて、得点源に変えていきましょう。

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