はじめに
宅建業の免許は、申請すれば誰でももらえるわけではありません。「この人に免許を与えるのはふさわしくない」という事情がある場合、免許権者は免許を与えることができません。この事情のことを欠格事由といいます。
欠格事由は、宅建業法の中でも特に暗記量が多く、「5年待つのか、すぐ復活できるのか」「罰金でもアウトなのか」といった細かい知識が毎年のように問われます。逆にいえば、パターンごとに整理してしまえば確実に得点できる分野です。
この記事では、免許の欠格事由を「5年待ちになるパターン」と「すぐに復活できるパターン」に分けて、初学者の方にもわかりやすく解説します。
欠格事由は「5年待ち組」と「即復活組」の2グループに仕分けするのがコツだよ。ひとつずつ整理していこう!
欠格事由とは?
欠格事由とは、免許を受けられない事情のことです。免許を申請しても、本人(法人の場合はその役員や政令で定める使用人を含む)が欠格事由に該当していると、免許は拒否されます。また、免許を受けた後に欠格事由に該当することになった場合は、免許の取消事由になります。
「5年待ち」になるパターン
三悪による免許取消し
次の3つの理由(いわゆる「三悪」)で免許を取り消された者は、取消しの日から5年間、免許を受けられません。
- 不正の手段で免許を取得した
- 業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い
- 業務停止処分に違反した
法人が三悪で取り消された場合は、聴聞の公示日前60日以内にその法人の役員だった者も5年間免許を受けられません。会社の看板だけ替えて再出発することを防ぐためです。なお、ここで道連れになるのは役員だけで、政令で定める使用人や一般の従業員は含まれません。
また、三悪での取消処分の聴聞の公示がされた後、処分を逃れるために相当の理由なく廃業の届出をした者も、届出の日から5年間免許を受けられません。「かけこみ廃業」も許さないということです。
禁錮以上の刑と、罰金でもアウトになる罪
禁錮以上の刑(懲役・禁錮)に処せられた者は、罪名を問わず、刑の執行を終わった日(または刑の執行を受けることがなくなった日)から5年間免許を受けられません。
一方、罰金刑の場合は、すべての罪がアウトになるわけではなく、宅建業法違反や、傷害罪・暴行罪・脅迫罪・背任罪などの暴力系の罪、暴力団対策法違反などに限って、5年間の欠格となります。例えば道路交通法違反で罰金刑を受けても、免許の欠格事由にはなりません。
暴力団員等
暴力団員や、暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者も免許を受けられません。さらに、免許の申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者も欠格です。
「すぐに復活できる」パターン
5年待ちと混同しやすい、即復活できるパターンこそ試験の狙いどころです。
- 破産者:破産手続開始の決定を受けても、復権を得れば直ちに免許を受けられる(5年待つ必要なし)
- 執行猶予:執行猶予付きの判決を受けた場合、猶予期間が満了すれば直ちに免許OK(満了後さらに5年待つ必要なし)
- 控訴・上告中:刑がまだ確定していないので、欠格事由に該当しない
- 拘留・科料:そもそも欠格事由にならない
「破産者は復権を得てから5年を経過しなければ免許を受けられない」「執行猶予期間の満了後5年を経過しなければならない」といった出題は、いずれも誤りです。「直ちに」復活できるのがポイントです。
法人・未成年者のポイント
法人は、その役員または政令で定める使用人のうち1人でも欠格事由に該当する者がいると、法人自体が免許を受けられません。
未成年者については、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の場合、本人だけでなく法定代理人(法定代理人が法人なら、その役員を含む)が欠格事由に該当していないかもチェックされます。一方、営業の許可を受けるなどして成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、通常どおり本人だけで判断されます。「未成年者だから免許を受けられない」とは限らない点に注意しましょう。
覚え方・暗記のコツ
最初に、つまずきやすい数字や結論をまとめて固定できる語呂合わせです。声に出して何度か読んでから、続きの理屈とセットで覚えると忘れにくくなりますよ。
まずは語呂合わせで数字を固定!
- 「サンアクはゴネン、ヤクインも道連れ」…三悪の免許取消しは5年。聴聞公示前60日以内の役員も5年
- 「キンコは全部、バッキンは暴力と業法」…禁錮以上は罪名を問わず5年、罰金は暴力系の罪と宅建業法違反などに限り5年
- 「フッケン・ユウヨ明けは即日カムバック」…破産者は復権で、執行猶予は期間満了で直ちに免許OK
合言葉①「三悪は5年、役員も道連れ」
不正取得・情状特に重い・業務停止違反の「三悪」による取消しは5年。法人の場合は聴聞公示前60日以内の役員も道連れで5年。かけこみ廃業も同じく5年です。
合言葉②「禁錮以上はぜんぶ、罰金は暴力と宅建業法」
禁錮以上なら罪名を問わずアウト。罰金は宅建業法違反と暴力系の罪だけアウト。拘留・科料はセーフ。刑罰の重さの3段階で整理しましょう。
合言葉③「復権・猶予明けは即日復活」
破産は復権で直ちに、執行猶予は満了で直ちに復活。「+5年」と書いてあったら誤り。即復活組を正確に覚えることが、5年待ち組との区別の決め手になります。
問題文に「5年」と出てきたら、本当に5年待ちのパターンか、それとも即復活組に「5年」をくっつけたひっかけか、立ち止まって確認してね!
まとめ
今回は、免許の欠格事由について解説しました。最後にポイントを振り返ります。
- 三悪(不正取得・情状特に重い・業務停止違反)による免許取消しは取消しの日から5年。法人なら聴聞公示前60日以内の役員も5年
- 禁錮以上の刑は罪名を問わず5年。罰金は宅建業法違反・暴力系の罪などに限り5年。拘留・科料はセーフ
- 破産者は復権で直ちに、執行猶予は期間満了で直ちに免許OK。控訴・上告中は欠格ではない
- 法人は役員・政令で定める使用人が欠格だと法人もアウト。未成年者は行為能力の有無で判断方法が変わる
欠格事由は出題パターンが決まっている分野です。「5年待ち組」と「即復活組」の仕分けを意識しながら過去問を回せば、得点が安定してきますよ。
最後まで読んでくれてありがとう!仕分けがスラスラできるようになったら、欠格事由はもう怖くないよ。これからも一緒にがんばろうね!
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