営業保証金と保証協会の違いとは?金額・期間・手続きを完全整理

はじめに

宅建業法の学習を進めていくと、「営業保証金」と「保証協会」という2つのキーワードに必ず出会います。どちらもお金に関する制度で、金額や期間の数字がたくさん出てくるため、「覚えることが多くて混乱する…」と感じる方が多い分野です。

しかし実は、この2つの制度は「お客さんを守るためのお金を、どうやって用意するか」という同じ目的を持った、いわば兄弟のような関係にあります。仕組みの違いを対比しながら整理すれば、バラバラに見える数字もスッと頭に入ってきます。

この記事では、営業保証金と保証協会の基本から、試験で狙われる金額・期間・手続きの流れまで、初学者の方にもわかりやすく解説します。

営業保証金とは?お客さんを守る「担保」のお金

不動産の取引では、何百万円、何千万円という大きなお金が動きます。もし宅建業者が倒産したり、取引上のトラブルでお客さんに損害を与えたりした場合、お客さんが泣き寝入りになってしまうおそれがあります。

そこで宅建業法は、宅建業者に対して「営業を始める前に、まとまったお金を供託所に預けておきなさい」というルールを定めました。これが営業保証金です。お客さんに損害が生じたときは、この預けてあるお金の中から弁済(還付)を受けられる仕組みになっています。

供託する金額はいくら?

• 主たる事務所(本店):1,000万円
• その他の事務所(支店):1か所につき500万円

例えば本店1つと支店2つの会社なら、1,000万円+500万円×2か所=2,000万円を供託します。供託先は「主たる事務所の最寄りの供託所」です。支店の分も含めて本店の最寄りにまとめて供託する点がポイントで、「支店の最寄り」とするひっかけがよく出ます。

供託は金銭だけでなく、有価証券でも可能です。ただし評価額が種類によって異なり、国債は額面の100%、地方債・政府保証債は90%、その他の省令で定める有価証券は80%で評価されます。

供託から事業開始までの流れ

営業保証金は「免許をもらったら終わり」ではありません。次の順番を踏む必要があります。

1. 免許を受ける
2. 営業保証金を供託する
3. 供託した旨を免許権者に届け出る
4. 事業を開始できる

つまり、供託しただけでは営業できず、届出まで済ませてはじめて事業をスタートできます。なお、免許を受けた日から3か月以内に届出がないと、免許権者は「早く届け出なさい」と催告しなければならず、催告が届いた日から1か月以内になお届出がなければ、免許を取り消されることがあります。

還付と不足額の供託

宅建業者との宅建業に関する取引によって損害を受けた人は、営業保証金の中から弁済を受けられます。これを「還付」といいます。ただし、還付を受けられるのは一般のお客さんなどに限られ、宅建業者は還付を受けられません。プロ同士の取引まで保護する必要はない、という考え方です。

還付が行われて営業保証金が不足した場合、宅建業者は免許権者から不足の通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託し、供託した日から2週間以内にその旨を届け出なければなりません。

保管替えと取戻し

主たる事務所を移転して最寄りの供託所が変わった場合の扱いも頻出です。金銭のみで供託しているときは、供託所に「保管替え」を請求して移し替えてもらえます。一方、有価証券を含めて供託しているときは保管替えができず、移転後の供託所に新たに供託したうえで、元の供託所から取り戻すことになります。

また、免許が失効したときなどに営業保証金を返してもらうことを「取戻し」といいます。還付を受ける権利を持つ人がいないかを確かめるため、原則として6か月以上の期間を定めて公告しなければなりません。ただし、保証協会の社員になった場合や、取戻し事由の発生から10年を経過した場合などは、公告なしで取り戻せます。

保証協会とは?少ない負担で開業できる特例

営業保証金の最大のネックは金額の大きさです。開業時にいきなり1,000万円を用意するのは、中小の業者にとって大きなハードルになります。

そこで用意されたのが宅地建物取引業保証協会という仕組みです。保証協会に加入して社員になり、「弁済業務保証金分担金」を納付すれば、営業保証金の供託が免除されます。保証協会は現在全国に2つあり、宅建業者の大半はどちらかに加入しています。なお、一方の保証協会の社員になった業者は、重ねて他方の社員になることはできません。

弁済業務保証金分担金はいくら?

• 主たる事務所(本店):60万円
• その他の事務所(支店):1か所につき30万円

営業保証金の1,000万円・500万円と比べると、大幅に少ない負担で済むことがわかります。分担金は保証協会に加入しようとする日までに納付し、必ず金銭で納めなければなりません。営業保証金と違って有価証券は使えない点が重要です。

分担金を受け取った保証協会は、その日から1週間以内に、同じ額の「弁済業務保証金」を供託所(法務大臣・国土交通大臣の定める供託所)に供託します。こちらの供託は有価証券でも可能です。また、社員が事務所を新設したときは、設置した日から2週間以内に追加の分担金を納付する必要があり、怠ると社員の地位を失います。

還付の仕組みと限度額

保証協会の社員と宅建業に関する取引をして損害を受けた人(宅建業者を除く)は、弁済業務保証金から還付を受けられます。その社員が保証協会に加入する前の取引で生じた債権も対象になる点が特徴です。

ここで試験頻出なのが還付の限度額です。還付は「その業者が保証協会の社員でなかったとしたら供託すべき営業保証金の額」が上限になります。例えば本店と支店1つの社員なら、納めた分担金は合計90万円でも、還付の上限は1,500万円です。業者の負担は軽くしつつ、お客さんの保護レベルは営業保証金と同じに保たれているわけです。なお、還付を受けるには保証協会の認証が必要です。

還付充当金と社員の地位

還付が行われると、保証協会は供託所に不足分を補充し、その分を社員に請求します。社員は保証協会から通知を受けた日から2週間以内に「還付充当金」を納付しなければならず、納付しないと社員の地位を失います。

そして、社員の地位を失った業者が営業を続けるには、地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。猶予がとても短いので要注意です。

営業保証金と保証協会を図と表で比較しよう

ここまでの内容を、お金の流れと項目別の比較で整理します。

項目	営業保証金	保証協会(分担金)
金額	本店1,000万円+支店500万円/か所	本店60万円+支店30万円/か所
納付方法	金銭または有価証券	金銭のみ
納付先	主たる事務所の最寄りの供託所	保証協会
還付の上限	供託した営業保証金の額	営業保証金に換算した額
不足時の対応	通知から2週間以内に不足額を供託	通知から2週間以内に還付充当金を納付

覚え方・暗記のコツ

最初に、つまずきやすい数字や結論をまとめて固定できる語呂合わせです。声に出して何度か読んでから、続きの理屈とセットで覚えると忘れにくくなりますよ。

まずは語呂合わせで数字を固定!

• 「セン・ゴで供託」…営業保証金は本店1,000万円+支店500万円/か所
• 「ロク・サンは現金オンリー」…分担金は本店60万円+支店30万円、納付は金銭のみ
• 「足りなきゃ2週、協会がらみは1週」…不足額の供託は通知から2週間以内、保証協会の供託と社員の地位を失った後の供託は1週間以内
• 「取戻しはロッカゲツ公告」…営業保証金の取戻しは原則6か月以上の期間を定めて公告

合言葉①「センゴで供託、ロクサンで分担」

営業保証金は1,000万円と500万円で「セン・ゴ」、分担金は60万円と30万円で「ロク・サン」。本店と支店の組み合わせをリズムで覚えてしまいましょう。

合言葉②「協会へは現金一択」

営業保証金は有価証券でもOKですが、分担金は金銭のみ。「保証協会へは現金で手土産」とイメージしておくと、納付方法のひっかけに強くなります。

合言葉③「期限は2週間だらけ、たまに1週間」

不足額の供託、還付充当金の納付、事務所新設時の分担金納付は、すべて「通知や設置から2週間以内」。例外的に「1週間以内」なのは、保証協会が供託するときと、社員の地位を失った業者が営業保証金を供託するときの2つだけです。

まとめ

今回は、営業保証金と保証協会について解説しました。最後にポイントを振り返ります。

• 営業保証金は本店1,000万円+支店500万円を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、届出をしてから営業開始
• 保証協会の分担金は本店60万円+支店30万円で、金銭のみ・加入しようとする日までに納付
• 還付を受けられるのはお客さんなどで、宅建業者は対象外。保証協会ルートの還付上限は営業保証金に換算した額
• 不足額の供託や還付充当金の納付は2週間以内、保証協会の供託と社員の地位を失った後の営業保証金の供託は1週間以内

営業保証金と保証協会は、毎年どちらか(または両方)が出題される最重要分野のひとつです。2つの制度を対比する表を自分でも書けるようにしておくと、本番でも確実に得点できますよ。

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